Journal de bord n° 8 - Coût et déroulé d'un chantier
D'une part, le chantier est une étape cruciale et complexe des opérations de rénovation. Pour qu’il se déroule dans de bonnes conditions, une préparation détaillée est essentielle. D'autre part, les opérations de rénovation globales demandent des interventions parfois plus longues et souvent plus complexes que sur un seul poste de travaux. Cela comprend la considération des coûts de l’opération suivi d'un accompagnement par des professionnel•e•s qualifiés, garant d’une coordination des entreprises et d'une bonne préparation et anticipation afin d'éviter tout dépassement du budget initial.
Le coût des travaux
a) Le coût global de l’opération
Le financement d’une opération est souvent une question centrale dans un projet de rénovation. Lors de ces travaux, il est important de parler de coût global ; et de prendre en compte les honoraires des architectes ou de la maitrise d’œuvre, les coûts annexes (assurance, espaces de stockages), mais aussi les gains, et en particulier la réduction des dépenses énergétiques et des coûts de matériaux.
Avant les travaux :
Les honoraires de conception et pour la coordination du projet : architecte, bureau d’étude thermique ou maître d’œuvre
Le coût des diagnostics : c’est un investissement pour la suite du projet qui peut éviter des dépassements de budget
Pendant les travaux :
Le coût des travaux : réparation d’éventuelles pathologies, travaux de rénovation et travaux induits (peinture).
Les coûts annexes : selon les travaux — assurances, espace de stockage...
Les gains :
Énergétique : Diminution de la facture énergétique mensuelle pour toute la durée d’occupation du logement par la suite.
Valeur (confort et esthétique) : Amélioration du confort liée à une meilleure performance énergétique, à la rénovation et remise à neuf de certaines parties du logement avec une augmentation de la valeur du bien.Les Espaces Conseil FAIRE ? sont les interlocuteurs prioritaires pour les questions d’ordre techniques et économique (montage des dossiers et demande de subventions).
b) Analyse comparative
DORéMI et Enertech ont mené une analyse financière sur les conditions nécessaires pour atteindre la performance BBC. Ils proposent une analyse de cas comparative entre deux ménages.
ADEME, Dorémi, Énertech, 2020. La rénovation performante par étapes – Étude des conditions nécessaires pour atteindre la performance BBC rénovation ou équivalent à terme en logement.
Le tableau ci-dessus a été réalisé en reprenant les données explicitées par l'étude « Condition nécessaire pour atteindre la performance BBC ». Calculs hors éventuelle inflation du prix de l'énergie primaire
* Le ménage X bénéficie dans cette situation de l'isolation à 1 €, qui a aujourd'hui disparu.
L'analyse financière réalisée par DORéMI permet de se rendre compte que :
- A investissement égal initial, seule l'approche globale permet d'obtenir le niveau BBC et de réduire par 6 les dépenses énergétiques.
- A 15 ans : les dépenses des deux ménages sont similaires, soit environ 40 000 €. La différence tient dans le fait qu'avec une approche globale, l'argent est injecté à 2/3 dans le patrimoine et à 1/3 dans les dépenses énergétiques. À l'inverse, avec une approche non globale : 1/3 des dépenses est lié à l'amélioration du logement et 2/3 aux dépenses énergétiques.
- Entre 15 et 20 ans et au-delà, la différence de dépense entre les deux ménages continuera de s’accroître.
Le temps du chantier
Le temps du chantier est une étape complexe et chronophage. Selon la nature du projet et les travaux envisagés, gérer un chantier peut s’avérer complexe, et au-delà des compétences des propriétaires et de leur temps disponible. S’adresser à un.e professionnel.le de la construction, dont le métier sera de coordonner et piloter les travaux est une solution adaptée. Ce.tte professionnel.le gère les entreprises, mais aussi l’aspect financier et administratif (vérification des assurances décennales, visa des devis, suivi progressif de la facturation des travaux, etc.).
a) Le choix des entreprises
Plusieurs configurations de chantier sont possibles pour réaliser ses travaux :
Entreprise générale : Une seule entreprise avec plusieurs corps de métiers et plusieurs compétences en interne.
Avantages : Une seule entreprise et une gestion prévue des interfaces.
Inconvénients : Opacité sur la gestion des travaux. Opacité sur la sous-traitance. En principe elles doivent être validées par la MOA, mais cela reste complexe dans de petits chantiers.
Un groupement d’entreprises : Plusieurs entreprises indépendantes qui se regroupent pour répondre à un marché de travaux ensemble.
Avantages : Une meilleure gestion des travaux si les entreprises qui ont développé des habitudes de travail en commun.
Inconvénients : Demande aux entreprises du groupement de s’associer administrativement et de gérer la coordination du chantier en interne, ce qui peut être chronophage et administrativement lourd pour de petites entreprises.
Des artisan.e.s indépendant.e.s : Des entreprises indépendantes avec des compétences spécifiques qui travaillent indépendamment les unes des autres.
Avantages : Plus spécialisé qu’une entreprise générale. Plus facilement disponible sur de petites opérations.
Inconvénients : La coordination entre les différents corps d’état est complexe, voire inexistante. Une attention particulière doit être apportée aux points singuliers et interfaces pour garantir la performance finale.
Important : Pour pouvoir bénéficier de certaines aides, il est nécessaire de faire appel à des entreprises certifiées Reconnue Garante de l’Environnement (RGE).
FAIRE Annuaire des professionnels RGE
b) Travaux au sein d’une copropriété
En centre bourg, les travaux prennent souvent place dans des copropriétés. Selon la nature des interventions, des précautions ou autorisations différentes s’appliquent. Dans le cas des copropriétés, il est intéressant de prévoir des travaux collectifs pour économiser les coûts et coordonner la mise en œuvre. Certains travaux nécessitent l’accord de la copropriété, notamment en cas de structure, de la façade (y compris en cas de changement de menuiseries, pose de volet, etc.), ou lorsque des travaux ont un impact sur une partie commune de l’immeuble.
La mise en place d'une action collective nécessite souvent de convaincre tous les propriétaires du bénéfice des travaux. Ensuite, en cas d’action collective et d’engagement de la copropriété, des dispositifs spéciaux existent pour accompagner les copropriétés au long du projet. Certains Espaces Conseils FAIRE proposent une plateforme dédiée Coach Copro. La gestion financière des travaux est une des missions du Syndic de copropriété représentant du syndicat des copropriétaires.