Journal de bord n°2 - Conception d’un projet global de réhabilitation en Centre-Bourg

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Journal de bord n°2 – Janvier 2021   

La DRAC a sollicité l’AJENA pour un projet de recensement-étude-action sur la thématique de la réhabilitation des bâtis anciens en centre-bourg. L’objectif est de réaliser un guide à destination des acteurs de la rénovation patrimoniale et thermique. Ce journal de bord présente l’évolution de la démarche de l’AJENA et de la DRAC. 

La principale raison qui pousse les propriétaires à s’engager dans une démarche de réhabilitation est la recherche d’un confort supplémentaire, juste devant la volonté de réduire la facture énergétique. Les dispositifs d’aides mis en place par l’État, comme l’éco-prêt à taux zéro, ou la Prime, permettent d’encourager de telles démarches.    
Pour qu’un projet de réhabilitation se déroule dans de bonnes conditions (respect du budget, des délais et du programme) et soit pertinent (adéquation entre usages et performances), il est nécessaire d’insister sur l’anticipation des démarches. L’accompagnement proposé par différentes structures référentes permet d’identifier les problématiques intrinsèques du bâti ancien et de proposer une approche globale de la réhabilitation.

S’engager dans une démarche de réhabilitation

S’engager dans une démarche de réhabilitation

a) Réhabiliter aujourd’hui pour mieux habiter demain

Que ce soit pour augmenter son confort ou réduire sa facture énergétique, la volonté première d’une démarche de réhabilitation est de répondre à un problème thermique. Dans le cas spécifique du bâti ancien de centre-bourg, cela s’oppose aux logiques habituelles qui se développent en France, comme le recours systématique à l’isolation thermique par l’extérieur (ITE). Nous souhaitons grâce à ce guide, proposer une méthodologie de réflexion qui dépasse la posture a priori clivante entre réhabilitation patrimoniale et rénovation thermique. Il nous semble en effet nécessaire de garder en tête que les constructions des centres-bourgs sont principalement des lieux d’habitation ou de travail (bureaux, commerces), c’est-à-dire des espaces occupés quotidiennement. C’est pour cela que nous défendons une approche de la réhabilitation consciente de son impact sur la qualité de vie de ses habitants, et qui se concentre sur deux objectifs : 

  • Rechercher un meilleur confort et une économie d’énergie en travaillant sur la source de la sensation d’inconfort chez les occupants (humidité, sensation de paroi froide) et sur les déperditions thermiques (mauvaise isolation, mauvaise étanchéité à l’air).
  • S’assurer de la conservation cohérente du patrimoine (ensemble d’une même époque, lisibilité et réversibilité des interventions) et de son adaptation aux usages contemporains.

 

De fait, il est impossible de proposer une réponse unique. C’est en réalité un processus fait de choix et de prises de décisions qui conduisent à une réhabilitation singulière. Il ne s’agit pas d’aboutir au projet qui préserve le mieux le patrimoine ni celui qui est le meilleur thermiquement, il s’agit d’aboutir à un projet qui prend en compte toutes les contraintes du bâtiment pour trouver la solution la plus pertinente pour le confort des habitants.

b) Le budget 

Les projets de réhabilitation, aussi ambitieux et exigeants soient-ils, se heurtent souvent à la réalité économique et aux coûts des travaux. Les techniques biosourcées ou patrimoniales sont onéreuses et limitent les ambitions des propriétaires. Pourtant, en réalisant des opérations de réhabilitation énergétique, on diminue les factures d’énergies futures. Il est important de trouver un bon compromis entre la compatibilité des techniques envisagées avec le bâti ancien, leurs gains énergétiques, leurs incidences financières et les souhaits des propriétaires

 

Estimation du coût de chauffage pour une maison dans le pays Gâtinais - Dorémi, Rapport d'activité de l'Institut négaWatt, 2017

1. Estimation du coût de chauffage pour une maison dans le pays Gâtinais - Dorémi, Rapport d'activité de l'Institut négaWatt, 2017

c) Quels partenaires ?

Afin d’accompagner au mieux les projets de réhabilitation, il est essentiel d’impliquer le plus tôt possible tous les partenaires que sont les CAUE, les EIE et les UDAP. L’objectif du guide Adapter le bâti ancien aux enjeux climatiques est de proposer un discours cohérent, pertinent et commun sur l’approche globale de la réhabilitation en centres-bourgs. Chacun, selon ses compétences et ses prérogatives, pourra s’y référer. Avec la création de ce guide, nous espérons permettre une meilleure collaboration entre les différents organismes de conseil.

De plus, tenir un discours commun et cohérent permettra de créer une relation de confiance vis-à-vis des porteurs de projets, et donc de les accompagner sereinement tout au long de leurs démarches. Dans certains cas, le recours à un architecte ou à un maître d’œuvre compétent permet de jongler entre les différentes contraintes techniques et financières. 

UDAP, CAUE, EIE, nous avons besoin de vous ! 

Répondez à l’enquête pour nous aider à mieux cerner vos besoins. 

Aborder la conception d’un projet de réhabilitation : l’approche globale

L’approche globale de la rénovation défend une logique de réflexion qui considère le bâtiment dans sa totalité, et non comme une juxtaposition d’éléments indépendants. Elle permet ainsi de mettre en évidence les problématiques interconnectées du bâti ancien, à savoir : la gestion de l’humidité, l’étanchéité à l’air et la surchauffe. Ainsi, l’approche globale défend que pour obtenir les objectifs de confort fixés, il faut traiter ces problématiques, même si l’on n’agit que sur un seul élément du bâtiment, comme les menuiseries par exemple. 

a) Pourquoi l’approche globale ? 

La rénovation par l’approche globale est donc une méthode qui étudie le bâtiment dans son fonctionnement général. Elle nécessite une bonne connaissance du bâtiment pour en connaître les points forts et les points faibles, et donc de proposer la meilleure approche de rénovation thermique.

L'approche globale de la rénovation. Dorémi, Rapport d'activité de l'Institut négaWatt, 2017

2 ∙ L'approche globale de la rénovation. Dorémi, Rapport d'activité de l'Institut négaWatt, 2017

Défendre l’approche globale de la réhabilitation, c’est s’assurer de prendre en compte toutes les composantes du bâtiment afin de bien le connaître et :

  • De faire des préconisations adaptées selon la typologie de bâtiment et le budget de travaux.
  • De traiter les problématiques interconnectées : gestion de l’humidité, étanchéité à l’air, surchauffe.
  • D’identifier les points singuliers, c’est-à-dire le plus souvent les interfaces entre les différents éléments constructifs (menuiserie/mur, plancher/murs, etc.) et les traiter.
  • D’assurer un fonctionnement durable du bâti, en phase avec les usages contemporains.
  • De partir d’une démarche exhaustive et cohérente pour faciliter la planification. 

b) Les diagnostics

L’une des premières étapes est de s’assurer de la bonne connaissance du bâtiment concerné. En plus du diagnostic de performance énergétique (DPE), plusieurs autres démarches sont essentielles afin de prendre connaissance de l’état de l’édifice : 

  • Un diagnostic patrimonial et architectural permettant de relever les éléments patrimoniaux ou d’intérêt qui sont protégés ou à conserver dans le projet.
  • Un diagnostic thermique qui va affiner la connaissance du fonctionnement du bâti avec une caméra thermique, une étude thermique, voire une simulation thermodynamique (STD).
  • Les diagnostics sanitaires travaux (radon, amiante, plomb…) nécessaires avant les travaux. 
  • Selon les projets, un diagnostic structure.

Un bon diagnostic permet de proposer un projet sur mesure pour chaque bâtiment, en fonction de sa typologie et de ses caractéristiques propres, de l’enveloppe budgétaire et des contraintes réglementaires et enfin des objectifs de performances. Plus les objectifs sont clairs, plus il sera facile de respecter les délais et le budget.

c) La conception du projet ou la phase « Avant-projet »

Après les diagnostics, le propriétaire pourra définir, à travers les échanges avec les partenaires, la stratégie de réhabilitation qu’il envisage, en fonction de son budget (travaux et études), de son plan de financement et de son programme. Selon la complexité du projet, il pourra faire appel à un architecte ou à un maître d’œuvre afin d’assurer le bon déroulé de son opération.

En cas d’intervention dans un secteur sauvegardé ou soumis à une réglementation patrimoniale (PSMV), il ne faut pas hésiter à prendre contact avec les unités départementales de l’architecture et du patrimoine. Un rendez-vous avec l’architecte des Bâtiment de France permet d’exposer son projet et sa démarche et de questionner des points de détails esthétiques… et ainsi d’éviter un refus

 

À cette étape, il faut s’assurer que les points singuliers ont été identifiés et traités, et que les matériaux ou procédés envisagés sont conformes aux prescriptions patrimoniales et à la typologie du bâtiment.

d) Les autorisations d’urbanisme

Les autorisations d’urbanisme permettent de vérifier que le projet proposé respecte les réglementations en vigueur. Elles peuvent être soumises à l’avis de l’ABF dans le cas d’un monument situé en secteur sauvegardé ou dans le périmètre d’un monument historique. Il existe deux types d’autorisations d’urbanisme, selon la nature du projet. 

La déclaration préalable (DP) :    
Elle est nécessaire en cas de modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment, y compris le remplacement de fenêtres, la modification de volets, ou encore un ravalement de façade. 

  • Le délai d’instruction de la DP est de 1 mois à partir de la date du dépôt, et peut être majoré jusqu’à 3 mois dans une situation de secteur sauvegardé ou PSMV. 

Le permis de construire (PC) :    
Il est nécessaire en cas de changement de destination d’un local, lors d’un agrandissement (création d’une surface de plancher de plus de 40 m² ou si la surface totale est supérieure à 150 m²) ou dans le cas d’une reconstruction à l’identique. Le recours à un architecte est alors obligatoire.

  • Le délai d’instruction est de 3 mois. 

Cas spécifique des Monuments historiques : 

  • Immeuble inscrit : permis de construire obligatoire.
  • Immeuble classé : les travaux sont soumis à une autorisation spéciale délivrée par le préfet. 

En cas de doute sur le type d’autorisation : 

  • le site Service-public.fr  répond à vos questions.
  • Les CAUE peuvent également vous renseigner. 

Attention, dans le cas de travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme, les propriétaires s’exposent à des amendes pouvant aller jusqu’à 6 000 €/m², et à la démolition ou la modification à leurs frais de l’édifice concerné.

e) Et ensuite ?

L’aventure du chantier fera l’objet d’une prochaine entrée du Journal de bord ! 

Les problématiques spécifiques du bâti ancien

De par leurs techniques constructives traditionnelles et leurs matériaux locaux et biosourcés, les bâtis anciens présentent un fonctionnement thermique spécifique. Les deux objectifs essentiels lorsqu’on aborde un projet de réhabilitation global sont : 

  • Le confort thermique et d’usage du bâtiment. Afin que le bâtiment soit habitable, il doit répondre aux exigences de confort contemporain. 
  • La cohérence patrimoniale. Il est nécessaire de l’aborder avec une volonté de lisibilité et de réversibilité des différentes interventions, mais aussi de cohérence dans les choix de conservation ou de réhabilitation des éléments du bâti.

Pour répondre à ces deux objectifs, l’approche globale propose de réfléchir en termes de problématiques interconnectées. Le remplacement d’une fenêtre pour une meilleure isolation aura un impact sur le renouvellement d’air et donc sur le taux d’humidité au sein du logement, en plus d’une incidence esthétique et patrimoniale. C’est la prise en compte de tous ces paramètres qui définit l’approche globale. 

Pour les conseils relatifs aux questions de thermique, de confort et de consommation énergétique, les Espaces Info Énergie ou Espace FAIRE sont à votre disposition pour répondre à vos questions.

a) La gestion de l’humidité

L’évolution des modes de vie et l’imperméabilisation des sols entraînent un apport conséquent d’humidité dans le bâtiment qui peut créer des désordres sanitaires et structurels, mais aussi une sensation d’inconfort.

Pour gérer l’humidité, il faut agir sur :

  • Les points d’entrée d’eau en toiture, menuiseries et sous-sol pour éviter les remontées capillaires trop importantes ou l’infiltration d’eau dans les murs et les toitures.
  • Les matériaux employés pour l’isolation des murs et de la toiture et leur mise en œuvre afin de respecter la perspirance de la paroi.
  • La bonne ventilation du bâtiment, afin d’évacuer l’humidité générée par nos modes de vie.

b) L’étanchéité à l’air

Les bâtiments anciens sont connus pour leur mauvaise étanchéité à l’air, qui entraîne des déperditions conséquentes et des sensations de courants d’air en hiver. S’assurer d’une bonne étanchéité à l’air permet d’agir sur la qualité et la température de l’air au sein du logement (et donc sur la facture énergétique !) et d’assurer le bon renouvellement de l’air intérieur.

Pour gérer l’étanchéité à l’air, il faut agir sur :

  • La continuité du « plan d’étanchéité à l’air » sur les parois pour éviter les entrées/sorties d’air involontaires.
  • La mise en œuvre des menuiseries, en particulier s’il y a des défauts de rectitude ou de planéité.
  • La mise en place d’un système de ventilation adapté et correctement programmé.

c) La surchauffe

Les problématiques du confort d’été sont souvent liées aux problèmes de surchauffe dans les bâtiments. Les bâtiments anciens sont plutôt réputés pour leur bonne inertie, c’est-à-dire leur capacité à emmagasiner la chaleur pour la redistribuer ultérieurement, grâce à leurs façades en pierre. Cependant, l’aménagement des combles, ou encore l’isolation par l’intérieur peuvent réduire ces performances. Afin de limiter le recours à des climatisations consommatrices d’énergie, des solutions frugales peuvent limiter les surchauffes.

Pour limiter les surchauffes, il faut agir sur :

  • Le type de menuiseries choisi et la mise en place de protection solaire.
  • La bonne étanchéité à l’air du bâtiment afin de « retenir » la fraîcheur du bâtiment.
  • Le choix d’un matériau isolant avec une bonne inertie et un déphasage intéressant.

d) Pour aller plus loin…

L’approche globale propose également de ne pas se limiter au bâtiment en lui-même. La réhabilitation des centres-bourgs et centres-villes pose la question des interactions au sein d’un îlot, ou même d’un quartier. Nous avons vu que la perméabilisation des sols avait un impact sur les problèmes d’humidité dans les sous-sols, mais nous pouvons également évoquer l’absence de végétalisation qui renforce les phénomènes d’îlot de chaleur urbain.

Associer une démarche « par bâtiment » à une réflexion urbaine à plus large échelle permet d’intégrer ces problématiques dans le processus de réflexion, voire de le pousser plus loin pour imaginer la ville de demain : réseaux de chauffage urbain, chaufferies collectives, traitements des eaux pluviales par infiltration, ou leur récupération pour W.-C., etc.

La démarche de l’îlot test Battant souhaite ainsi proposer une vision qui sort de l’échelle du simple bâtiment ou logement pour coordonner des actions à plus large échelle. Cette vision élargie de la problématique appelle à mettre en place des plans de rénovation par quartier qui nécessiteraient une mission à part entière et la création de dispositifs législatifs et organisationnels spécifiques.

Diversité des façades de l'îlot Battant- Besançon - Photos C. Verdot.
Diversité des façades de l'îlot Battant- Besançon - Photos C. Verdot.

3. Diversité des façades de l'îlot Battant- Besançon - Photos C. Verdot.

Les objectifs du guide

Le guide Adapter le bâti ancien aux enjeux climatiques se propose comme un support d’informations réglementaires et techniques, mais aussi comme porteur de la démarche globale. Il se présente sous la forme de quatre cahiers qui abordent chacun des questions précises :

  • Cahier 1 : Approche globale de la réhabilitation.
  • Cahier 2 : Les fiches typologiques pour pouvoir identifier le patrimoine et ses caractéristiques.
  • Cahier 3 : Les fiches thématiques pour aborder les différentes approches techniques.
  • Cahier 4 : Le guide chantier pour clarifier les étapes et indiquer les points de vigilance.


 

1 Brisepierre Gaëtan, « Les particuliers et les travaux de rénovation », Enquête CeDRe Auvergne-Rhône-Alpes, août 2017 - Retour

2 Attention, il existe deux types de diagnostics : les dossiers techniques (DT) et le diagnostic avant travaux. Les premiers sont obligatoires lors d’une vente/achat et le deuxième est obligatoire avant les travaux. Ils doivent être réalisés par des organismes agréés. - Retour

3 Il est obligatoire avant tous travaux d’amélioration thermique qui pourraient recouvrir des structures porteuses, ne permettant plus de juger de l’évolution ou non des désordres. - Retour

4 L’avis de l’ABF peut être obligatoire ou simplement consultatif selon l’emplacement du projet. - Retour